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Wohnfläche kleiner als im Mietvertrag angegeben - Darf die Miete gesenkt werden?

Ist die Wohnfläche sehr viel kleiner als vereinbart, kann die Miete gesenkt werden

Stellt ein Mieter beim Nachmessen seiner Wohnung fest, dass diese erheblich von der angegeben Quadratmeteranzahl im Mietvertrag abweicht, so kann dies zu einer Mietminderung führen. Allerdings muss dabei eine Abweichung von mindestens  zehn Prozent vorliegen.

Nähere Informationen und aktuelle Rechtsprechungen zu diesem Thema können Sie unten in dem Bericht von Meik Heitmann und Wolfgang Büser nachlesen.

Unser Rechtsexperte

Wolfgang Büser, Wirtschaftsjournalist. sparen.de-Experte für alle Rechtsfragen. Nach ca. dreißig Jahren im öffentlichen Dienst ist Wolfgang Büser, im Übrigen auch als Lehrer in der Erwachsenenbildung, als Wirtschaftsjournalist für Tageszeitungen, Wochenzeitungen sowie Monatszeitungen tätig. Herr Büser steht Verbrauchern regelmäßig im ARD-Morgenmaga­zin, in der ZDF-Dreh­scheibe, zwei Landesfernseh- sowie verschiedenen Rundfunkanstalten mit Rat und Tat zur Seite. Überdies war Herr Büser für die Fernsehsendungen ZDF-„Streit um drei“, ZDF-„Kerner“ und das SAT.1-Frühstücks­fern­se­hen als Rechtsexperte tätig.

 

Lesen Sie hier alle relevanten Informationen zum Thema Wohnfläche von Wolfgang Büser und Maik Heitmann:

 

Streitpunkt Wohnfläche:

Bei mehr als zehn Prozent Abweichung darf gemindert werden

 

Differenzen zwischen Mieter und Vermieter gibt es immer wieder. Manchmal ist dafür die Differenz zwischen der im Mietvertrag angegebenen und der tatsächlich gemessenen Wohnfläche ausschlaggebend. Hat der Mieter entdeckt, dass bei der Wohnfläche – vielleicht ja auch unbewusst - „gemogelt“ wurde, so ist er nicht rechtlos. Er muss sich aber kümmern.

Der TÜV Rheinland ist der Meinung, dass insgesamt in zwei von drei Wohnungen eine Abweichung von mehr als einem Quadratmeter bestünde. Das reicht nicht, um dem Vermieter rechtlich „an die Wäsche zu gehen“. Aber wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um mehr  als zehn Prozent abweicht, kann Mieter aktiv werden.

 

Weniger Wohnfläche – weniger Miete

Ist im Mietvertrag eine Wohnungsgröße von 120 Quadratmetern angegeben, so „darf“ der Vermieter um 12 Quadratmeter daneben liegen. Die Miete kürzen könnte der Mieter also erst, wenn die Wohnung weniger als 108 Quadratmeter aufweist. Ist die Wohnung zum Beispiel nur 105 Quadratmeter groß, so ist eine Minderung in Höhe von 12,5 Prozent gerechtfertigt. Hat der Mieter also 1.200 Euro monatlich an Miete überwiesen, so kann er künftig den Dauerauftrag auf 1.050 Euro heruntersetzen. Die Rückzahlung beträgt somit im Rahmen der dreijährigen Verjährungsfrist 5.400 Euro aus den Jahren 2010 bis 2012 plus die Monate, in denen in 2013 noch zu viel gezahlt wurden: pro Monat 150 Euro.

Das hat der Bundesgerichtshof so entschieden. Der Mieter darf jeden Prozentpunkt, um den sich der Vermieter vertan hat, anteilig von der Miete abziehen. (BGH, VIII ZR 44/03 u. a.) Das gilt auch für die Nebenkostenvorauszahlungen, die in gleichem Maße gekürzt werden dürfen. (BGH, VIII ZR 256/09)

 

Was gehört zur Wohnfläche?

Folgende Tabelle zeigt die Regeln der seit 2004 geltenden Wohnflächenverordnung. Welcher Raum oder Bereich wird wie hoch angesetzt? (Bei der Vermessung eines Rohbaus werden 3 Prozent abgezogen.)

Bereich

Wird die Fläche angerechnet?

Keller und Waschküchen

Nein

Garagen und Abstellräume außerhalb der Wohnung

Nein

Abstellräume innerhalb der Wohnung

Ja

Wohnräume, Küche, Bad und WC

Ja

Unbeheizter Wintergarten

zu 50 Prozent

Beheizter Wintergarten

Ja. Vor 2004 zu 50 Prozent

Balkon und Terrasse

Nach Ermessen. In der Regel zu 25 Prozent, höchstens zu 50 Prozent

Flächen unter Dachschrägen/Treppen:

  • unter 1 Meter Höhe
  • zwischen 1 und 2 Meter Höhe
  • ab 2 Meter Höhe

 

  • Nein
  • Zu 50 Prozent
  • Ja

Schornsteine, Kaminschächte, Pfeiler oder Säulen, mit einer  Grundfläche von mehr als 0,1 qm

Nein

Fest eingebaute Gegenstände, etwa Badewanne, Einbaumöbel, versetzbare Raumteiler und Öfen

Ja

Treppen mit mehr als drei Stufen

Nein

Türnischen

Nein

 

Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Thema:

Auch möbliert dürfen nicht mehr als zehn Prozent "fehlen" - Stellt sich heraus, dass eine komplett möblierte Wohnung um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abweicht (hier waren es statt 50 qm nur 44,3 qm), so darf der Mieter die zuviel gezahlte Miete zurückverlangen. Der Vermieter kann nicht argumentieren, im Mietpreis sei die Möblierung der Wohnung berücksichtigt worden. Es liegt auch bei möblierten Wohnungen ein Mietmangel vor, wenn die vereinbarte Fläche um mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Größe der Wohnung abweicht. Die von einer Wohnflächenunterschreitung ausgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des vermieteten Wohnraums ist nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringeren Wohnfläche vollständig in der Wohnung untergebracht werden können. (BGH, VIII ZR 209/10)

 

Der Mieter sollte genau lesen, was er unterschreibt - Ein Mieter kann nicht automatisch die Miete mindern, wenn die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Zwar sei das der Grundsatz, um eine Mietminderung wegen einer zu kleinen Wohnung durchzusetzen, so der BGH. Jedoch gelte das nur, wenn auch im Mietvertrag eine bestimmte Quadratmeter-Zahl verbindlich vereinbart worden ist. Ist im Vertrag jedoch lediglich die Anzahl der vermieteten Räume als Maßstab für die Mietberechnung angegeben, so kann der Mieter später - stellt er fest, dass die (Dach-)Wohnung statt der angegebenen Wohnfläche von "ca. 54,78 qm" lediglich 43 qm groß ist - die Miete nicht mindern. (Hier war ausdrücklich vereinbart, dass nicht die Wohnfläche, sondern die Anzahl der vermieteten Räume als Berechnungsgrundlage der Miethöhe diene: „Vermietet werden ... folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 qm beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“) (BGH, VIII ZR 306/09)

 

Auch mit Garten darf die Wohnfläche nicht um mehr als 10 Prozent abweichen - Der Bundesgerichtshof (BGH) hat festgestellt, dass auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten eine Wohnflächenabweichung von mehr als zehn Prozent den Mieter zu einer Minderung der Miete berechtigt. Grundsätzlich gilt die 10-Prozent-Grenze nur für Mietwohnungen ohne Garten. Der BGH hat aber entschieden, dass trotz des Gartens „eine Anhebung dieses Grenzwertes nicht in Betracht kommt“. (Der Vermieter des Hauses argumentierte hier, dass wegen des mitvermieteten Gartens eine Abweichung von 15 % rechtmäßig wäre.) (BGH, VIII ZR 164/08)

 

(Maik Heitmann und Wolfgang Büser)