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Wann darf ein Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen?

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam?

Möchte ein Vermieter seine Wohnung eigenständig nutzen, kann er seinen Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen. Eigenbedarf liegt vor, wenn ein Vermieter die Wohnung für sich selbst oder seine Familie (Eltern, Kinder, Enkel oder Geschwister) nutzen möchte. Die Verwendung für entferntere Verwandte zählt in der Regel nicht dazu. Eine Kündigung ist allerdings nur dann wirksam, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nachweisen und begründen kann. Bringt ein Vermieter keine ausreichenden Gründe vor, kann eine Kündigung unwirksam sein. Zwei Urteile zu diesem Thema hat Wolfgang Büser für Sie kommentiert.

Unser Rechtsexperte

Wolfgang Büser, Wirtschaftsjournalist und sparen.de-Experte für alle Rechtsfragen.

Nach ca. dreißig Jahren im öffentlichen Dienst ist Wolfgang Büser, im Übrigen auch als Lehrer in der Erwachsenenbildung, als Wirtschaftsjournalist für Tageszeitungen, Wochenzeitungen sowie Monatszeitungen tätig. Herr Büser steht Verbrauchern regelmäßig im ARD-Morgenmaga­zin, in der ZDF-Dreh­scheibe, zwei Landesfernseh- sowie verschiedenen Rundfunkanstalten mit Rat und Tat zur Seite.

Überdies war Herr Büser für die Fernsehsendungen ZDF-„Streit um drei“, ZDF-„Kerner“ und das SAT.1-Frühstücks­fern­se­hen als Rechtsexperte tätig.

 

Lesen Sie hier die Urteile unseres Experten:

Tochterbesuche können ein ausreichender Grund sein

Das Landgericht Berlin hat die Kündigung einer Mieterin bestätigt, weil ihr Vermieter eine Zweitwohnung benötige - ohne permanent darin zu wohnen. Im konkreten Fall beanspruchte ein Arzt die (lediglich 57 Quadratmeter große) Wohnung (in Berlin), um seine Tochter aus einer früheren Beziehung regelmäßiger besuchen zu können. Er könne Eigenbedarf anmelden, so das Gericht. Auch wenn die Mieterin bereits knapp 25 Jahre darin wohne. Die Gründe des Arztes seien überzeugend. Er brauche die Wohnung, um sich in familiärer, häuslicher Atmosphäre mit seiner Tochter zu treffen. Auch habe die neue Frau des Vaters eine „mutterähnliche Beziehung“ zu dem Kind aufgebaut, das Kind sei nach dem Wegzug des Vaters (nach Hannover)  jedes zweite Wochenende zu Besuch gewesen - nun wolle sie (mittlerweile 13 Jahre alt) nicht mehr reisen, weil im Teenager-Alter der Kontakt zu Freunden wichtiger werde. Es lägen somit keine vorgeschobenen Gründe vor. (LG Berlin, 67 S 121/12)

 

Alternative Wohnung muss angeboten werden, sonst bleibt der Mieter

Wird der Vater eines Vermieters krank und soll er aus einer kleinen Wohnung in eine größere ziehen, weil er künftig Ruhe braucht und viel schlafen muss  (was aufgrund des fehlenden Rückzugsraumes für die Mutter/Ehefrau in der kleinen Wohnung nicht möglich ist), so darf der Vermieter einem Mieter, der eine für die Eltern „passende“ Wohnung bewohnt, wegen Eigenbedarfs kündigen. Allerdings muss der Vermieter - ist oder wird eine alternative Wohnung frei - dem Mieter eine vergleichbare Wohnung anbieten. Stellt sich heraus, dass eine identische Wohnung knapp einen Monat nach der Kündigung (wenn auch 8 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist) frei wird, in die die Mieter lediglich vom zweiten in den vierten Stock hätten ziehen müssen, so ist die Kündigung unwirksam. Sie ist deswegen rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigentümer sie nicht anbietet, sondern kernsaniert und neu vermieten will. Denn den - im Grundsatz zulässigen - Eingriff in die Lebensführung eines Mieters durch eine Kündigung des Wohnraumes wegen berechtigten Eigenbedarfs habe ein Vermieter abzumildern. Jedenfalls, soweit ihm das möglich sei. (AmG Köln, 205 C 3/12)

 

Tochter-Praktikum reicht als Begründung für Eigenbedarf nicht aus

Zwar können Eltern einer Tochter als Hausbesitzer Mietern einer Wohnung kündigen, wenn sie für eines ihrer Kinder die Räume benötigen. Dies jedoch dann nicht, wenn die Wohnungskündigung nur für einen vorübergehenden Zeitraum ausgesprochen wurde, etwa weil eine Tochter - wie im hier entschiedenen Fall - in der betreffenden Stadt ein Praktikum absolvieren will. (Hier kam hinzu, dass die Wohnung 100 qm groß - und somit "überdimensioniert" für eine alleinstehende Frau war, die über kein eigenes Einkommen verfügte. Außerdem standen in demselben Haus kleinere Wohnungen zur Verfügung, die den Vermietern für ihre (hier: 18jährige) Tochter aber nicht "genehm" war, da diese keinen Zugang zum Garten mit Terrasse hatten. Das Gericht wies die Räumungsklage des Vermieters wegen vorgeschobenen beziehungsweise nicht nachgewiesenen Eigenbedarfs ab.) (AmG Berlin-Köpenick, 14 C 16/13)

(Wolfgang Büser)