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Vermietung an Angehörige: So spielt auch das Finanzamt mit

Bei der Planung von Steuergestaltungsstrategien sollten Immobilieneigentümer auch ihre Angehörigen miteinbeziehen – zum Beispiel als Mieter.

Immobilieneigentümer dürfen bei der Ermittlung der steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte die Aufwendungen für die Immobilie abziehen. Dazu gehören etwa Darlehenszinsen, Hausmeister- und Verwalterkosten, Grundsteuer, Instandhaltungsaufwendungen und Abschreibungen.

Die Steuer-Spar-Rechnung ist ganz einfach: Wer eine Immobilie zu einer reduzierten Miete an einen Angehörigen vermietet, reduziert dadurch das steuerliche Ergebnis aus der Vermietung. Die abziehbaren Werbungskosten bleiben jedoch gleich. Das Ergebnis: Je höher der persönliche Steuersatz des Immobilieneigentümers ist, desto größer sind seine möglichen Steuervorteile.

Zwar verzichtet er bei der verbilligten Überlassung an Angehörige zunächst auf Einnahmen. Nur einen Teil dieser Einnahmeausfälle gleicht die geringere Steuerbelastung wieder aus. Meist entsteht bei der Vermietung einer Immobilie aber ein steuerlicher Verlust – jedenfalls solange das Objekt noch mit Darlehen belastet ist, deren Zinsen steuerlich geltend gemacht werden können. Dieser Verlust verringert die Steuerbelastung.

Verluste werden nur zeitlich begrenzt anerkannt

Das Finanzamt erkennt Verluste jedoch immer nur dann an, wenn mit einer Immobilie auf Dauer ein Überschuss erzielen wird. Bei dauerhaft zu Marktpreisen vermieteten Immobilien geht das Finanzamt zunächst einmal von einem solchen Totalüberschuss aus.

So wird die verbilligte Vermietung an Angehörige anerkannt

Während die Finanzämter bei der Vermietung an einen Fremden selten nachfragen, werden Mietverhältnisse mit Angehörigen häufig überprüft. Oft wird dabei unterstellt, dass ein Mietverhältnis in Wirklichkeit nicht vorliegt und dieser Gestaltungsweg nur aus steuerlichen Gründen gewählt wurde.

Dem können Steuerpflichtige aber entgegenwirken: Das Finanzamt muss einen Vertrag mit Angehörigen anerkennen, wenn er mit den gleichen Vereinbarungen auch mit Fremden geschlossen worden wäre (Fremdvergleich oder Drittvergleich). Hierzu wird als Vergleichsgrundlage z.B. ein üblicher Mietvertrag zwischen Fremden herangezogen.

Dabei reicht es jedoch nicht aus, Verträge nur so zu dokumentieren, dass sie einem Drittvergleich standhalten. In der Praxis kommt es auch darauf an, dass der geschlossene Vertrag später auch genau so durchgeführt wird.

Im Einzelnen bedeutet das:

  • Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags mit allen üblichen Regelungen , beispielsweise zu Mietkaution, Nebenkosten, Instandhaltungspflichten, Kündigungsfristen usw.
  • Monatliche Einzahlung der Miete inklusive Nebenkostenabschlägen durch den Mieter auf ein separates Konto – keine Barzahlung, keine Aufrechnung mit anderen Geldflüssen zwischen den Angehörigen (zum Beispiel Unterhalt).
  • Erstellung einer korrekten Nebenkostenabrechnung für den Mieter. Kein Erlass von Nebenkosten-Nachzahlungen – eine solche Schenkung wäre unter Fremden nicht üblich.

Außerdem wichtig für alle Mietverträge mit Angehörigen: Der Mieter muss einen eigenen Hausstand führen können. Das ist auch in einer Einliegerwohnung möglich, wenn die Wohnung alle erforderlichen Einrichtungen (einschließlich eigener Küche und eigenes Bad) besitzt und klar von den übrigen Räumen getrennt ist. Auch muss die vermietete Wohnung über einen eigenen Eingang verfügen und sollte durch eine abschließbare Tür von den übrigen Räumen getrennt sein.

Weitere Informationen rund um Immobilien, Vermietung und Steuern finden Sie auf Steuertipps.de.