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Veränderungen an Wohnungseigentumsanlagen müssen abgestimmt werden

Wohnungseigentümer müssen Veränderungen abstimmen

Möchten Wohnungseigentümer Verschönerungen, Modernisierungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen an der Wohnungseigentumsanalage vornehmen, müssen diese mit allen Eigentümern abgestimmt werden. Soll eine Anlage optisch stark verändert werden, muss dies einstimmig beschlossen werden. Soll jedoch eine Veränderung vorgenommen werden, die den Gebrauchtwert der Wohnungen erhöht ohne diese optisch stark zu verändern, bedarf es lediglich einer Mehrheit.

 

Unser Rechtsexperte

Wolfgang Büser, Wirtschaftsjournalist und sparen.de-Experte für alle Rechtsfragen.

Nach ca. dreißig Jahren im öffentlichen Dienst ist Wolfgang Büser, im Übrigen auch als Lehrer in der Erwachsenenbildung, als Wirtschaftsjournalist für Tageszeitungen, Wochenzeitungen sowie Monatszeitungen tätig. Herr Büser steht Verbrauchern regelmäßig im ARD-Morgenmaga­zin, in der ZDF-Dreh­scheibe, zwei Landesfernseh- sowie verschiedenen Rundfunkanstalten mit Rat und Tat zur Seite.

Überdies war Herr Büser für die Fernsehsendungen ZDF-„Streit um drei“, ZDF-„Kerner“ und das SAT.1-Frühstücks­fern­se­hen als Rechtsexperte tätig.

 

Zwei Fälle dazu hat Wolfgang Büser für Sie kommentiert.

Nur wenn alle zustimmen, darf's einen Streifen quer über alle Balkone geben

Soll das Erscheinungsbild einer Wohnungseigentumsanlage "stark verändert" werden, so genügt es nicht, dass sich die Mehrheit der Eigentümer dafür ausspricht; die "bauliche Veränderung" muss einstimmig über die Bühne gehen. So entschieden im Fall des Vorhabens, die Fassade der Anlage mit einem waagerechten orangefarbenen Streifen über Balkone hinweg zu "verschönern". Hier hatte es keine Einstimmigkeit gegeben, so dass die Reformer unter den Eigentümern zurückstecken mussten. (LG München I, 36 S 1982/12)

 

Für "erhöhten Gebrauchswert" muss es nicht einstimmig sein

Soll von einer Wohnungseigentümerversammlung eine bauliche Maßnahme beschlossen werden, die eine erhebliche optische Veränderung zur Folge haben wird, so ist die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Der Bundesgerichtshof hält dies aber nicht für notwendig, wenn es darum geht, eine Balkonsanierung zu beschließen, etwa indem die aus Holz bestehenden Brüstungen durch solche aus Stahl ersetzt werden sollen. Dadurch könne der Gebrauchswert der Wohnungen erhöht werden, ohne die Anlage "optisch erheblich zu beeinträchtigen", wofür bei der Abstimmung eine qualifizierte Mehrheit (von zum Beispiel einem Drittel oder drei Vierteln der Stimmen - je nach festgelegter Regel) ausreiche. (Ob die Voraussetzungen dafür vorliegen, hatte die Vorinstanz nicht geprüft, was sie nun noch nachholen muss.) (BGH, V ZR 224/11)

 

Über Wohnungstüren entscheidet die Gemeinschaft

Der Beschluss einer Eigentümerversammlung, dass die Wohnungstüren aus Holz in der Farbe "mahagonihell" gefertigt sein und einen Glasscheibeneinsatz in genau festgelegter Größe in "drahtornamentweiß" enthalten müssen, kann von einer Eigentümerin nicht mit der Begründung angegriffen werden, es handele sich bei der Tür um ihr Sondereigentum. Vielmehr gehören die Türen zum Gemeinschaftseigentum. Denn durch die Einfügung werde "die Abgeschlossenheit  der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen soll, damit Sondereigentum entstehen kann". Damit gehörten sie "räumlich und funktional (auch) zum Gemeinschaftseigentum", so dass die Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum stehe. (BGH, V ZR 212/12)

(Wolfgang Büser)