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Starkes Rauchen in der Mietwohnung kann zur Kündigung führen

Lesen Sie hier verschiedene Urteile zum Thema Mietrecht

In den letzten Tagen wurde in dem Medien häufig von einem 74jährigen Mieter berichtet, dem die Mietwohnung gekündigt wurde, da dieser stark rauche. Begründet wurde die Kündigung damit, dass der Rauch ständig in den Flur entlüftet wurde und die Mitmieter beeinträchtige und sogar gesundheitlich belaste. Eine Klage vor Gericht hat er verloren. Dieses Urteil kann jedoch nicht auf ähnliche Fälle übertragen werden. So gab es bspw. ähnliche Fälle in denen Gerichte zu anderen Schlüssen kamen und die Mieter in ihren Wohnungen bleiben durften. Nähere Informationen zu diesen Urteilen sowie weitere Fälle, die in Mietwohnungen für Ärger sorgten, haben Maik Heitmann und Wolfgang Büser für Sie zusammengefasst.

Unser Rechtsexperte

Wolfgang Büser, Wirtschaftsjournalist und sparen.de-Experte für alle Rechtsfragen.

Nach ca. dreißig Jahren im öffentlichen Dienst ist Wolfgang Büser, im Übrigen auch als Lehrer in der Erwachsenenbildung, als Wirtschaftsjournalist für Tageszeitungen, Wochenzeitungen sowie Monatszeitungen tätig. Herr Büser steht Verbrauchern regelmäßig im ARD-Morgenmaga­zin, in der ZDF-Dreh­scheibe, zwei Landesfernseh- sowie verschiedenen Rundfunkanstalten mit Rat und Tat zur Seite.

Überdies war Herr Büser für die Fernsehsendungen ZDF-„Streit um drei“, ZDF-„Kerner“ und das SAT.1-Frühstücks­fern­se­hen als Rechtsexperte tätig.

 

Interessante Informationen zum Thema Mietrecht haben Maik Heitmann und Wolfgang Büser für Sie zusammengefasst:

 

Wegen „Rauch“ aus der Wohnung / Miete – nicht – mindern...

Zigarettenqualm sorgt für Dampf in der Bude

 

von Maik Heitmann und Wolfgang Büser

Vermieter sind berechtigt, einem Mieter zu kündigen, der stark raucht und dadurch Mitmieter mehr als zumutbar belästigt. Das hat das Amtsgericht Düsseldorf entschieden. Damit bestätigte das Gericht die dritte von mehreren Möglichkeiten, in solchen Fällen für „Frieden“ in Mietshäusern zu sorgen. Hier allerdings aus formalen Gründen.

 

Kündigung

Dem 74jährigen Mann wurde die Wohnung fristlos gekündigt, weil der Vermieter der Meinung ist, er rauche zu viel und beeinträchtige dadurch die Mitmieter unangemessen; sogar deren Gesundheit werde beeinträchtigt. Der Mann, ehemaliger Hausmeister im selben Gebäude, war zuvor mehrfach persönlich und schriftlich abgemahnt worden. Er hat jedoch „sein Verhalten nicht geändert“. Das heißt: Fenster und Rollläden habe er geschlossen gehalten und den Rauch „ins Treppenhaus entlüftet“. Gegen den Rauswurf nach mehreren Jahrzehnten in seiner Wohnung wehrte sich der Senior. Dies allerdings zu spät.

Das heißt erstens: Nach der vom Vermieter ausgesprochenen Räumungsklage wurde ihm eine Frist gesetzt, innerhalb der er seine Argumente vortragen sollte. Diese Frist ließ er aber verstreichen, so dass sie im Verfahren nicht mehr berücksichtigt werden konnten. Und das heißt zweitens: Damit wurde die Chance vertan, den Vermieter zu verpflichten, vor Gericht seine Sicht der Dinge nicht nur auszubreiten, sondern auch zu beweisen. Und dies führt schließlich zu drittens: In vergleichbaren Fällen muss das Ergebnis nicht unbedingt genau so ausfallen. (AZ: 24 C 1355/13)

 

Keine Mietminderung

Das Landgericht Berlin hat vor wenigen Jahren in einem vergleichbaren Fall entschieden, dass Mieter nicht das Recht haben, ihre Miete zu mindern, wenn im selben Haus ein anderer Mieter stark raucht und dadurch den über ihm wohnenden Mieter zur Weißglut treibt. Die Berliner Richter vertreten die Ansicht, dass Rauchen grundsätzlich erlaubt und deshalb „zur vertragsgemäßen Nutzung“ der gemieteten Räume gehöre. Dass die über ihm wohnenden Nichtraucher insbesondere beim Lüften durch aufsteigende Gerüche belästigt würden, brauche den Raucher nicht zu stören, falls er nicht um einer guten Nachbarschaft Willen sein Verhalten ändere. (LG Berlin, 63 S 470/08)

 

Mietminderung

Das Interessante in diesem Zusammenhang: Ein anderer Senat des gleichen Gerichts hat kürzlich entschieden, dass ein Mieter die Miete mindern darf, wenn der Qualm eines rauchenden Nachbarn durch das geöffnete Fenster oder durch die Balkontür ständig in die eigenen vier Wände zieht. Dieser Senat hält eine Minderung in Höhe von zehn Prozent für angemessen und sprach dem Mieter außerdem zu, den dreifachen Mietminderungsbetrag bis auf Weiteres zurückbehalten zu dürfen. Denn der „Zugeräucherte“ konnte seine Wohnung im Sommer nicht mehr lüften, weil der unter ihm Wohnende in erheblichem Maße - mehrmals pro Stunde - auf seinem Balkon rauche und der Qualm in die darüberliegende Wohnung ziehe. (LG Berlin,  67 S 307/12)

 

Ebenso das Landgericht Hamburg – allerdings etwas salomonischer: Die Freiheit jedes Menschen, tun und lassen zu können, was er mag, ende dort, wo die Freiheit anderer Menschen beeinträchtigt werde. Vermieter können also ihren Mietern untersagen, in Gemeinschaftsräumen - etwa dem Treppenflur, auf dem Boden oder in der Waschküche - zu rauchen, wenn Mietmieter Qualm dort nicht ertragen wollen. Allerdings darf in den Wohnungen - von seltenen Ausnahmen abgesehen - jeder seinen Rauchgewohnheiten nachgehen, wie er möchte. Dies auch dann, wenn sich Mitmieter in einer höher liegenden Wohnung ärgern, dass regelmäßig Rauch in ihre Zimmer drängt, weil die „Untermieter“ ihrem regelmäßigen Rauchvergnügen aus dem Balkon nachgehen. Allerdings können sie, falls der Vermieter die Raucher nicht zu einer Änderung ihres Qualmverhaltens bewegen kann, die Miete mindern - hier anerkannt in Höhe von fünf Prozent. (LG Hamburg, 311 S 92/10)

 

Üble Gerüche

Noch mal das Landgericht Berlin – allerdings nicht zum Thema Rauchen. Mieter nahmen in einem Mietshaus üble Gerüche aus einer Nachbarwohnung wahr. Es handelte sich nicht um gelegentlich, wenn auch immer wiederkehrend, wahrzunehmende Gerüche wie zum Beispiel durch Kochen oder Waschen. Der Gestank war dauerhaft und „besonders unangenehm“. Denn es handelte sich um sich zersetzende menschliche Exkremente. Mieter können dann nicht nur die Mietzahlung mindern, sie dürfen auch einen Gutachter beauftragen und die Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen. (LG Berlin, 65 S 296/10)

 

Was sonst noch für Ärger sorgt – in Kürze:

Gartenpinkler - Beobachten Mieter immer wieder, dass ein Nachbar im Gemeinschaftsgarten auf die Wiese oder an die Bäume pinkelt, so kann er die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter nicht abwenden. Das sogar fristlos, wenn bereits mehrfach ausgesprochene Abmahnungen den Mann nicht zur Vernunft bringen konnten. (AmG Köln, 210 C 398/09)

 

Hunde bürsten - Auch wenn ein Mieter regelmäßig seinen Hund im Hausflur bürstet, so ist das kein Grund für eine Mitmieterin, die Miete zu mindern. Das hat das Amtsgericht Frankfurt am Main entschieden. Im konkreten Fall argumentierte die Frau, dass ihre Tochter auf die Hundehaare im Hausflur allergisch reagiere. Sie kürzte die Miete um 20 Prozent, weil der Nachbar seine „Bürstgewohnheiten“ nicht änderte. Das Gericht stimmte dem nicht zu. Der Vermieter habe in diesem Fall keine Möglichkeit, auf seinen Mieter einzuwirken. Durch die Hundepflege im Hausflur sei auch der Mietfrieden nicht nachhaltig beeinträchtigt und der Nutzen der Wohnung nicht wesentlich gemindert. (AmG Frankfurt am Main, 33 C 2792/11)

 

Vögel füttern - Tauben „hungern“ – Das Füttern von Vögeln ist „sozialadäquat“ und weit verbreitet. Dadurch wird die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs einer Wohnung nicht überschritten. Vogelkot auf Balkon und Terrasse sei nicht zu vermeiden, so das Landgericht Berlin. Deshalb handele es sich auch nicht um einen „ vertragswidrigen“ Zustand, der zu einer Mietminderung berechtigen würde – Nachbarn dürften also Vögel durch Füttern und das Aufstellen von Wassergefäßen anlocken. Eine Einschränkung machten die Richter aber: Komme es zu unverhältnismäßig starken Verschmutzungen oder zu gesundheitlich bedenklichen Folgen durch die Verunreinigungen (etwa, wenn Tauben gefüttert würden), so müsse der Vermieter eingreifen. (LG Berlin, 65 S 540/09)

 

Kinderlärm  - Ein Ehepaar, das in einem Mehrfamilienhaus unterhalb einer neu eingezogenen Familie mit Kindern wohnt, kann nicht verlangen, dass die Kinder quasi auf Knopfdruck zu den Ruhezeiten still zu sein haben. Ein Lärmprotokoll, aus dem hervorgeht, dass die Kinder auch in den Ruhezeiten "Lärm gemacht haben", könne nicht dazu führen, dass die Familie zunächst eine Mahnung und später eine Kündigung des Mietvertrages kassiere. Das jedenfalls dann, wenn aus dem Protokoll sich auch erlesen ließe, dass die Eltern bemüht waren, die Kinder zur Ruhe zu bewegen. (AmG Hamburg-Harburg, 641 C 262/09

 

Hochhackige Schuhe - Läuft eine Frau, die in einer Altbauwohnung über einer anderen wohnt, häufig in hochhackigen Schuhen /High Heels) in der Wohnung umher, obwohl alle Räume mit Fließen oder Laminatboden ausgelegt sind, so kann die lärmgeplagte "Untermieterin" verlangen, dass das "Geklapper" künftig unterlassen wird. Das gelte jedenfalls dann, wenn die - gutachterlich ermittelte - Dezibelzahl (hier von 63 db) oberhalb des maßgebenden Wertes der Schallschutzordnung liegt. (LG Hamburg, 316 S 14/09)

 

Schnarchender Nachbar - Das Amtsgericht Bonn hat entschieden, dass Mieter mit einem schnarchenden Nachbarn leben müssen. Zieht ein Ehepaar aus der gemieteten Wohnung aus, weil es das Schnarchen des Nachbarn nicht mehr ertragen kann, so hat es keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Schadenersatz wegen „arglistiger Täuschung“. (Im konkreten Fall wollten die Eheleute 8.500 Euro für Umzugskosten und drei Monatsmieten - die sie zahlen mussten, weil sie „von heute auf morgen ausgezogen sind - zurück haben, weil sie vor dem Einzug ausdrücklich nach einer ruhigen Wohnung gesucht hatten. Dennoch sah das Gericht für eine fristlose Kündigung keinen Anlass. In einem Mehrparteienhaus könnten die Mieter nicht erwarten, dass alle Geräusche ausgeschlossen seien. Auch die Aussage eines Gutachters, dass „die tiefen Frequenzen eines Schnarchers bei Holzbalkendecken besonders gut weitergeleitet werden“, half den Ex-Mietern nicht. Mit dem Bestreben, eine „ruhigen Wohnlage“ zu finden, durfte der Vermieter verstehen, dass das Haus an sich ruhig liege. Und das war hier der Fall.) (AmG Bonn, 6 C 598/08)

 

Katzenbesuch - Zwar ist es niemandem verwehrt, eine Katze zu halten. Jedoch endet diese Freiheit dort, wo dadurch die Freiheit anderer eingeschränkt wird. Hier zu Gunsten eines Mieters vom Landgericht Bonn entsprechend entschieden, der sich durch die beiden Katzen seines Vermieters unzumutbar belästigt fühlte. Sie strebten, so oft es ging, in seine Wohnung und hinterließen auf Balkon und Terrasse Kot und Erbrochenes. Das Gericht bezeichnete den Vermieter - wie einen Nachbarn in gleicher Situation - als "Störer", der nicht verlangen könne, dass sein Mieter "unter dem Gesichtpunkt des nachbarlichen Rücksichtnahmegebots" die Besuche seiner samtpfotenen Vierbeiner hinzunehmen habe, zumal in der Wohnung des Mieters inzwischen ein Säugling lebe. (LG Bonn, 8 S 142/09)

 

Frettchen, eigenmächtige Elektrobauten und Verspätungen bedeuten: "Raus!"- Das Amtsgericht Berlin-Neukölln hat entschieden, dass die Summierung mehrerer leichterer Fehlverhalten eines Mieters zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen kann. Im konkreten Fall ging es unter anderem darum, dass der Mieter drei Frettchen hielt, obwohl er keine Genehmigung dafür hatte, und er Elektroinstallationen in Eigenregie nicht fachmännisch durchgeführt hatte. Zwar könnten die Frettchen noch als „Kleintiere“ durchgehen, die ohne Erlaubnis gehalten werden dürfen. Dazu müssten sie aber in Käfigen leben (was hier nicht der Fall war). Auch das unsachgemäße Verlegen von Elektroleitungen sei ein Grund. Denn bei einer mangelhaft ausgeführten Elektroinstallation könne eine erhebliche Feuergefahr bestehen. (Darüber hinaus zahlte der Mieter die Mieter immer wieder unpünktlich erst am 5. Eines Monats.) Der Mieter musste die Wohnung räumen. (AmG Berlin-Neukölln, 2 C 340/11)

 

"Stinkende" Nachbarn können fristlos fliegen - Das Amtsgericht Wetzlar hat entschieden, dass ein ständig aus der Wohnung dringender starker Gestank ein Grund für den Vermieter sein kann, dem Mieter zu kündigen. Der Hausfrieden könne dadurch nachhaltig gestört werden. Verändert sich die Situation auch nach einer Abmahnung nicht, so sei auch eine fristlose Kündigung gerechtfertigt. In dem Fall drang aus der Wohnung der Mieter im Souterrain ein unangenehmer Geruch, der durch das ganze Haus zog. Nachdem sich Nachbarn beschwert hatten, mahnte der Vermieter die Mieter erst erfolglos ab und kündigte ihnen dann - zu recht. Das Gericht nahm bei einem Ortstermin selbst eine  "Probe". Es wurde festgestellt, dass fehlende Körperhygiene, starkes  Rauchen und mangelhafte Reinigungsmaßnahmen dazu führten, dass es im ganzen Haus penetrant rieche. (AmG Wetzlar, 38 C 1389/12-38)

 

(Maik Heitmann und Wolfgang Büser)