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Heizperiode 2015/2016: 17 Grad müssen es schon sein - Nachbars Therme dürfen nicht zwei Wohnungen wärmen

Ab Oktober wird es meist kälter. Die Heizkörper werden aufgedreht. Was aber, wenn der Vermieter noch nicht mitspielt und die Zentralheizung noch nicht aktiviert hat? Muss der Mieter frieren? Mit Sicherheit nicht, wenn es auch eine gesetzliche Regelung über die Dauer der Heizperiode nicht gibt. Es kommt auf den Mietvertrag an. Fehlt eine entsprechende Klausel im Vertrag, so gilt in der Regel der Zeitraum von Oktober bis April als Heizperiode.

 

Wolfgang Büser, Wirtschaftsjournalist. sparen.de-Experte für alle Rechtsfragen.

Nach ca. dreißig Jahren im öffentlichen Dienst ist Wolfgang Büser, im Übrigen auch als Lehrer in der Erwachsenenbildung, als Wirtschaftsjournalist für Tageszeitungen, Wochenzeitungen sowie Monatszeitungen tätig. Herr Büser steht Verbrauchern regelmäßig im ARD-Morgenmaga­zin, in der ZDF-Dreh­scheibe, zwei Landesfernseh- sowie verschiedenen Rundfunkanstalten mit Rat und Tat zur Seite.

Überdies war Herr Büser für die Fernsehsendungen ZDF-„Streit um drei“, ZDF-„Kerner“ und das SAT.1-Frühstücks­fern­se­hen als Rechtsexperte tätig.

Der Vermieter muss aber auch außerhalb der kalendarisch kalten Monate die Heizung anstellen, sollte es  mehr als zwei Tage zu geringe Außentemperaturen geben. Zeigt das Thermometer im Sommer oder Herbst in der Wohnung auch nur zeitweise weniger als 18 Grad, so muss geheizt werden. Der Mieter muss es nicht hinnehmen, dass er friert oder seine Gesundheit durch die „Kälte“ gefährdet.

Während der Heizperiode muss der Vermieter die Heizungsanlage so einstellen, wie es einem „zeitgemäßen Wohnstandard“ entspricht. Das hat der Bundesgerichtshof schon vor Jahren entschieden. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, so gilt eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad für die Wohnräume.

Der Vermieter muss diese Temperaturen jedoch nicht rund um die Uhr zur Verfügung zu stellen. Er erfüllt seine Pflicht, wenn seine Mieter ihre Räume zwischen 6 und 7 Uhr sowie bis 23 und 24 Uhr beheizen können. In winterlichen Kältezeiten ist von ihm in den übrigen Stunden eine Mindestgradzahl von 17 bis 18 Grad anzubieten. Wünscht der Mieter eine geringere Temperatur, so kann er dies ja nach Belieben so einrichten.

Wird die Heizung trotz Kälte vom Vermieter nicht in Betrieb genommen oder wird nur unzureichend geheizt, so kann die Miete gemindert werden, da sich die Wohnung nicht im „vertragsgemäßen Zustand“ befindet. Fällt die Heizung gar während der kalten Tage aus, so kann die Mietzahlung voll eingestellt werden – wenn auch nicht gleich vom ersten Tag an.

Nicht zu vergessen: Bei – zumal längerer – Abwesenheit haben die Mieter dafür zu sorgen, dass ihre Wohnung nicht auskühlt. „Mollig warm“ muss es zwar nicht sein, doch wenigstens so kuschelig, dass die Heizungsrohre nicht einfrieren. Wer das versäumt, der kann sich auf eine saftige Rechnung für Schäden in der Wohnung, gegebenenfalls am Haus sowie für den Installateur gefasst machen, falls der Frost die Schwächen zumindest eines Rohres aufgedeckt hatte...

Eine gute Möglichkeiten um Heizkosten zu sparen, bietet ein Wechsel zu einem günstigern Anbieter.

Literatur zum Thema: „Die zweite Miete“, zu haben beim örtlichen Mieterverein für 6 Euro oder zu beziehen beim Deutscher Mieterbund (DMB-Verlag, 10169 Berlin – Telefon: 030/22323-0/ Fax: 030/22323-100 – zuzüglich Versandkosten).

Die Gerichte haben zahlreiche Entscheidungen getroffen, in denen es um das Thema „Heizung“ ging. Eine aktuelle Auswahl:

Fürs Heizen darf man nicht auf das Wohlwollen des Nachbarn angewiesen sein - Stellt eine Mieterin erst nach ihrem Einzug in einer Wohnung fest, dass die vom Vermieter im Mietvertrag garantierte Temperatur von 21 Grad für die Zeit von 7:00 Uhr bis 23:00 nur dann eingehalten wird, wenn die Therme in der Nachbarwohnung eingeschaltet ist (weil beide Heizungen über diese Therme gespeist werden), so kann sie verlangen, dass ihr der Vermieter eine "von ihr zu steuernde Heizungsmöglichkeit" zur Verfügung stellt. Dafür muss dann auch eine gesonderte Ableseeinrichtung für die Heizenergie vorhanden sein. Dass die Folge daraus ist, dass die Mieterin die dadurch entstehenden Kosten direkt mit dem Energieversorger abzurechnen ist, spielt keine Rolle. Essentiale eines Mietvertrages im nördlichen Mitteleuropa sei es, dass jeder Mieter in der klar definierten Messperiode seiner Räume nach eigener Entscheidung beheizen könne "und insoweit nicht auf die Mitwirkung eines Wohnungsnachbarn angewiesen" sei. (AmG Dortmund, 413 C 10946/13)

Fallen keine Kosten an, braucht das Amt keine Kosten zu übernehmen - Eine geistig behinderte Frau mit einem Behinderungsgrad von "100", die fast ohne Einkommen ist und in der Mietwohnung ihrer Mutter lebt, die allein im Mietvertrag steht, kann vom Sozialamt keinen Miet- und Heizungs-Anteil nach der so genannten Kopfmethode verlangen. Das Sozialgericht Duisburg: "Es sind keinerlei Umstände ersichtlich, aus denen die Tochter selbst zur Zahlung irgendwelcher Kosten für Unterkunft und Heizung rechtlich verpflichtet wäre. Allein das faktische 'Mit-Wohnen' in der Mietwohnung der Mutter reicht für die Begründung eines sozialhilferechtlichen Anspruches nicht aus. Eigene Kosten der Klägerin für ihr 'Mit-Wohnen' bei der Mutter fallen zumindest rechtlich notwendig nicht an." (SG Duisburg, S 52 SO 504/12)

Auch bei hohem Leerstand zählt nicht nur die Fläche - Die Umlage von Warmwasserkosten auf eine Mieterin in einem Haus mit hohem Leerstand ist nicht zu beanstanden. Der Bundesgerichtshof hat einer Wohnungsbaugenossenschaft zugestanden, die Mehrkosten, die die Heizungsanlage aufgrund des Leerstands verursachte, teilweise abzuwälzen. Das Argument der Mieterin, in einem solchen Fall die Kosten nach Wohnfläche umzulegen und nicht nach Verbrauch, zog nicht. Im konkreten Fall hatte eine Genossenschaft für ein Abrechnungsjahr die Warmwasserkosten in Höhe von fast 8.000 Euro zu 50 Prozent nach Wohnflächenanteilen und zu 50 Prozent nach Verbrauch umgelegt - entsprechend der Heizkostenverordnung. Weil das Haus nahezu leer und vor dem Abriss stand, wurde es für die Mieterin teuer. Die Berechnung nach Heizkostenverordnung sei jedoch nicht zu beanstanden – auch wenn die auf mehrere Wohnungen angelegte Heizungsanlage durch die hohen Leerstände zu hohen Warmwasserkosten für den Einzelnen führt. (BGH, VIII ZR 9/14)

Wenn die Heizung nur 15 Grad hergibt, muss nachgebessert werden - Hat ein Heizungsinstallateur in einen Gewerbebetrieb eine Heizung eingebaut, die gerade mal 15 Grad Wärme erzeugen kann, so ist sie mangelhaft und nachzurüsten oder auszutauschen. Dies auch dann, wenn im Vertrag eine bestimmte Temperatur nicht ausdrücklich vereinbart war. In solchen Fällen ist darauf abzustellen, was "üblich" ist und der Kunde erwarten kann. Die "Erwartung" richtet sich dann nach den von der Arbeitsstättenverordnung vorgegebenen Werten. Danach betragen die Mindestwerte der Lufttemperatur in Arbeitsräumen, in denen überwiegend leichte Tätigkeiten im Sitzen verrichtet werden, 20 °C; in Arbeitsräumen, in denen überwiegend mittelschwere Tätigkeiten im Sitzen verrichtet werden, 19 °C; in Arbeitsräumen, in denen überwiegend leichte Tätigkeiten im Stehen oder Gehen verrichtet werden, ebenfalls 19 °C und in denen überwiegend mittelschwere Tätigkeiten im Stehen oder Gehen verrichtet werden, 17 °C. In Pausen-, Bereitschafts-, Sanitär-, Kantinen- und Erste-Hilfe-Räumen muss während der Nutzungsdauer eine Lufttemperatur von mindestens 21 °C herrschen. (KG Berlin, 7 U 54/13)

Heizung und warmes Wasser können zusammen in der Abrechnung erscheinen - Haben Vermieter und Mieter vereinbart, dass pro Monat ein (einheitlicher) Heizkostenvorschuss zu leisten ist, so darf der Vermieter diese "eng zusammenhängen Kosten" auf der Betriebskostenabrechnung in einer Summe aufführen. Der Angabe der Einzelpositionen bedarf es dann nicht. (LG Berlin, 63 S 568/12)