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Antworten auf Fragen zum Mietrecht: Wenn es in der Wohnung nach Benzin müffelt...

Mieter wollen über ihre Rechte informiert sein. Oftmals sind sie es nicht – zumindest nicht ausreichend. Allein die Tatsache, dass jährlich mehr als eine Viertel Million Klagen bei den Amtsgerichten in der Bundesrepublik eingehen, zeigt, wie sehr das Thema „Miete“ unter den Nägeln brennt. Im Folgenden ein Auszug aus alltäglichen Fragen – mit dazugehöriger Antwort:

Wolfgang Büser, Wirtschaftsjournalist. sparen.de-Experte für alle Rechtsfragen.

Nach ca. dreißig Jahren im öffentlichen Dienst ist Wolfgang Büser, im Übrigen auch als Lehrer in der Erwachsenenbildung, als Wirtschaftsjournalist für Tageszeitungen, Wochenzeitungen sowie Monatszeitungen tätig. Herr Büser steht Verbrauchern regelmäßig im ARD-Morgenmaga­zin, in der ZDF-Dreh­scheibe, zwei Landesfernseh- sowie verschiedenen Rundfunkanstalten mit Rat und Tat zur Seite.

Überdies war Herr Büser für die Fernsehsendungen ZDF-„Streit um drei“, ZDF-„Kerner“ und das SAT.1-Frühstücks­fern­se­hen als Rechtsexperte tätig.

von Maik Heitmann und Wolfgang Büser

 

Ich wohne in einer Mietwohnung. Mein Nachbar unter mir hat sein Moped in seiner Wohnung abgestellt, was zu erheblichen Geruchsbelästigungen führt. Das kann doch nicht erlaubt sein…

Ist es auch nicht. Die Lagerung und die Verwendung von leicht brennbaren Flüssigkeiten ist in der Regel in Mietverträgen und in der Hausordnung untersagt. Der Tank des Mopeds gehört dazu. Lagert ein Mieter Kraftstoffe in einem dafür in diesem Sinne nicht geeigneten Raum, so liegt eine vertragswidrige Benutzung vor. Der Vermieter kann den Mieter zur Entfernung der Stoffe auffordern. Kommt der Mieter dem nicht nach, so kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Denn nach § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist dem Mieter nur ein „vertragsgemäßer Gebrauch“ seiner Wohnung erlaubt.

 

In meinem Zweifamilienhaus vermiete ich mit meiner Frau eine Wohnung. Wir haben sie nach dem Auszug des letzten Mieters komplett renoviert, also zum Beispiel sämtliche Elektrogeräte erneuert. Im Augenblick läuft noch alles auf Garantie. Wenn die mal abgelaufen ist: Wer muss dann für einen Defekt aufkommen, zum Beispiel am Kühlschrank oder am Durchlauferhitzer – die Mieter oder wir?

Je nach dem Rechnungsbetrag einer Reparatur Sie oder die Mieter. Handelt es sich um eine „Kleinreparatur“ (davon wird allgemein ausgegangen, wenn sie nicht teurer ist als 75 bis 100 Euro; der exakte Betrag steht im Mietvertrag), so kann der Mieter dafür in Anspruch genommen werden. Ist die Reparatur teurer, so sind Sie als Vermieter dran – und zwar auch für den  Kleinreparaturbetrag, also in voller Höhe.

 

Wir leben in einem Fünf-Familienhaus. Das Wasser wird nach Personen abgerechnet. Nun wohnen seit einiger Zeit bei einer Familie drei- bis viermal pro Woche zwei Freunde der Mädchen. Das dadurch mehr verbrauchte Wasser müssen alle anderen im Haus mitbezahlen. Ist das korrekt?

Ja – solange die Abrechnung des Wasserverbrauchs nicht auf eine andere Grundlage gestellt wird. Das könnte sein: Eine Abrechnung nach der tatsächlich in den Wohnungen „regelmäßig“ lebenden Personen, was aber sehr zeitaufwändige Feststellungen erfordern würde. Oder aber der Vermieter bringt separate Wasseruhren für jede Wohnung an (wozu er berechtigt ist).

 

Wir bewohnen seit 40 Jahren ein Mietshaus. Können wir die Teppichböden auf Kosten des Vermieters erneuern lassen?

Nein, weil das die Angelegenheit des Vermieters ist. Sind die Teppichböden aber „verbraucht“/abgenutzt, so hat der Vermieter die Pflicht, sie zu erneuern oder einen anderen Bodenbelag zur Verfügung zu stellen. Tut er das nicht, wäre das ein Grund für eine Mietminderung. Der Vermieter wird sich dann höchstwahrscheinlich „bequemen“, selbst das Teppichproblem zu lösen.

 

Unsere Fenster sind seit einiger Zeit „trübe“ geworden. Der Vermieter will die Fensterscheiben erneuern, dafür aber eine höhere Miete festsetzen. Muss ich das hinnehmen?

Nein, wenn es sich um einen reinen Tausch „Scheiben gegen Scheiben“ handelt und nicht (zum Beispiel) schalldämmende Gläser eingesetzt werden, was den Wohnwert erhöhen würde. In diesem Fall dürfte der Vermieter 11 Prozent der Kosten auf die Miete aufschlagen – allerdings unter Abzug der fiktiven Instandsetzungskosten, wenn wiederum nur normale Scheiben eingesetzt worden wären. „Normale“ Scheiben gegen „normale“ Scheiben müsste der Vermieter alleine finanzieren.

 

Wer muss Grund für Schimmelbildung nachweisen?

Meine Mutter wohnt im Erdgeschoss und klagt schon seit einiger Zeit unter Schimmelbildung in ihrer Wohnung. Der Vertreter der Wohnungsbaugenossenschaft meint lapidar, dass das an ihrem „falschen Lüftverhalten“ liege. Was tun?

Hat Ihre Mutter die Schränke in den von Schimmel befallenen Räumen mit ein wenig Abstand zu den Wänden hat aufstellen lassen und nicht versäumt, pro Tag die Räume zu lüften, dann kann es kaum an ihrem Verhalten liegen, dass sich der Belag gebildet hat. Notfalls muss ein Gutachter herausfinden, ob Baumängel der Grund für das Malheur sind. Den muss allerdings derjenige bezahlen, der „verliert“ – sprich: wer letztlich als verantwortlich für den Schimmelschaden anzusehen ist.

 

Wohnungswechsel im Haus: „Neue“ Vermietung?

Ich wohne seit Jahren in der dritten Etage eines Hauses und habe mich dafür angemeldet, im Parterre Räume mieten zu können, wenn dort jemand auszieht. Wir haben nämlich keinen Aufzug, und ich bin nicht mehr gut zu Fuß. Jetzt kann es so weit sein, weil eine Parterrewohnung frei wird. Der Vermieter, einer Wohnungsbaugesellschaft will mir den Umzug auch ermöglichen. Allerdings will man dann mit mir nicht nur einen neuen Mietvertrag schließen, was ich ja verstehe. Doch soll die Miete für die – gleichgroße – Wohnung 110 Euro mehr kosten als meine jetzige. Und außerdem soll ich noch einmal so tun, als ob ich ein neuer Mieter wäre – bis hin zu den Einkommensverhältnissen. Ja, geht’s denn noch??

Wenn die Wünsche nicht gerade am 1. April geäußert worden sind: wohl nicht. Bei allem Sinn für Formalien – Vermutlich haben Sie in all den Jahren Ihre Miete pünktlich bezahlt – was soll das denn dann mit den neu aufzunehmenden Informationen über Sie? Ich wäre für eine aufklärende Antwort dankbar. Außerdem: Welche Gründe sprechen denn für eine Mieterhöhung? „Parterre“ wohnt man jedenfalls regelmäßig nicht „komfortabler“ als in der dritten Etage...

 

Müssen wir übermäßiges Duftsprühen hinnehmen?

Vor ein paar Monaten ist eine Dame eingezogen, die einen „Duft-Fimmel“ zu haben scheint. Duftnoten in allen Facetten durchwabern seither unseren Hausflur und dringen nicht nur in unsere Wohnung ein. Darauf angesprochen, meinte die Mitmieterin nur, dass wir anderen uns nicht so „anstellen“ sollten – sie dürfe jedenfalls so viel sprühen, wie sie wolle. Stimmt das?

Ja, da jeder das Recht, das zu tun, wozu er Lust und Laune hat. Allerdings: Die Grenze verläuft dort, wo dadurch andere unzumutbar belästigt werden. Und die Grenze bei Ihnen ja gebrochen zu sein. Ihr Vermieter muss für „Ordnung“ sorgen. Das ist dasselbe, als wenn ein Raucher das Haus „vernebeln“ würde...